En la Ley del IVA podemos diferenciar dos tipos de obras de reforma: obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación.
Obras de rehabilitación:
Las obras de rehabilitación son aquellas en las que más del 50% del coste corresponda a obras de consolidación y tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o con obras análogas o conexas a las mismas y además, su coste total supere el 25% del precio de adquisición del inmueble si éste se adquirió en los dos años anteriores o, de lo contrario, del valor de mercado, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo.
Teniendo esto en cuenta, las obras de rehabilitación tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan las siguiente condiciones:
- Que se efectúen en edificaciones o partes de los mismos destinados principalmente a viviendas, entendiéndose como tal cuando al menos el 50% de la superficie construida se destine a ello.
- Que sean directamente concertadas entre el propietario y el contratista.
También tributarán al tipo reducido (10%) cuando se trate de ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, siempre que los contratos sean directamente formalizados entre el promotor de la rehabilitación y el contratista.
De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como sucedería en obras de rehabilitación de locales comerciales o de edificios de oficinas o en aquellas obras de rehabilitación concertadas por terceros distintos del propietario.
Obras de renovación y reparación:
Cuando un proyecto de obras de reforma no cumpla las características expuestas y por tanto no pueda calificarse como de rehabilitación, tendrá la consideración de obras de renovación y reparación, ya sean obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc, sin que se incluya el servicio de mantenimiento de instalaciones al no considerarse ejecuciones de obras.
Las obras de renovación y reparación tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- Que se efectúen en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas.
- El destinatario sea una comunidad de propietarios o una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular.
- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda objeto de las obras terminara hace más de dos años.
- Quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución por un importe superior al 40% del total de la operación, sin incluir el IVA.
Si no se cumplen todos estos requisitos las obras de reforma se gravarían al tipo impositivo general del 21%. Sería el caso, entre otros, de reformas en locales comerciales o de reformas promovidas por el arrendador en viviendas alquiladas.